กรณีศึกษานี้เกี่ยวข้องกับเจ้าของโกดังที่ให้บริษัทยางชื่อดังระดับโลกเช่าพื้นที่เพื่อเก็บสินค้า คู่สัญญาตกลงเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ประมาณ 50 ไร่ โดยมีการวางเงินประกันสัญญาเช่าไว้ประมาณ 18 ล้านบาท เมื่อครบกำหนดสัญญาและผู้เช่าต้องการย้ายออก ทั้งสองฝ่ายได้เดินตรวจสอบอาคารร่วมกันเพื่อประเมินความเสียหาย หลังจากการตรวจสอบพบว่ามีความเสียหายเกิดขึ้นมากมาย ทำให้ผู้เช่าคาดว่าเงินประกันที่วางไว้อาจไม่เพียงพอสำหรับการซ่อมแซม
กรณีศึกษาข้อพิพาทเช่าโกดัง เมื่อทรัพย์สินเสียหาย ผู้ให้เช่าควรทำอย่างไร
แทนที่จะจัดการกับความเสียหายตามสัญญา ผู้เช่ากลับเลือกที่จะย้ายออกไปโดยไม่แจ้งให้ทราบล่วงหน้า ทำให้เจ้าของโกดังต้องออกหนังสือเรียกร้องให้ชำระค่าเสียหายเพิ่มเติม แต่เมื่อผู้เช่าปฏิเสธที่จะจ่าย เจ้าของโกดังจึงตัดสินใจฟ้องร้องเรียกค่าเสียหาย
ความท้าทายสำคัญของคดีนี้คือ การพิสูจน์ว่าความเสียหายเกิดจากการใช้งานผิดประเภทหรือการใช้งานตามปกติ เนื่องจากมีการเช่าอาคารเป็นระยะเวลานาน ตัวอย่างของความเสียหายที่เกิดขึ้น เช่น การใช้รถขนส่งที่มีน้ำหนักมากเกินไป การใช้อาคารผิดประเภท การวางสินค้าหนักเกินกว่าที่กำหนด (เช่น วางยาง 15-20 ชั้น แทนที่จะเป็น 10 ชั้นตามข้อกำหนด) การทำเครื่องหมายหรือตำหนิบนพื้นที่เช่าโดยไม่ลบออกตามที่สัญญากำหนด ความเสียหายที่เกิดกับประตูและส่วนต่าง ๆ ของอาคาร
การดำเนินการทางกฎหมาย
ทีมกฎหมายได้แนะนำให้จ้างวิศวกรมาประเมินความเสียหาย โดยให้ทำรายงานสรุปประเภทของความเสียหาย สาเหตุ และประมาณการค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม ซึ่งเป็นหลักฐานสำคัญในการฟ้องร้อง
นอกจากการเรียกร้องค่าซ่อมแซมความเสียหายแล้ว เจ้าของโกดังยังฟ้องเรียกค่าขาดประโยชน์จากการใช้อาคารด้วย เนื่องจากต้องใช้เวลานานในการซ่อมแซมอาคารขนาดใหญ่ 50 ไร่ให้กลับมาอยู่ในสภาพที่ให้เช่าได้อีกครั้ง โดยค่าขาดประโยชน์ถูกคำนวณจากอัตราค่าเช่าล่าสุดที่ผู้เช่าจ่าย คูณด้วยระยะเวลา 4 เดือน ซึ่งเป็นระยะเวลาที่สมเหตุสมผลสำหรับการซ่อมแซม
ผลของคดี
ศาลพิพากษาให้เจ้าของโกดังชนะคดี โดยกำหนดให้ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเสียหายและค่าขาดประโยชน์รวมทั้งสิ้น 19 ล้านบาท ซึ่งเป็นจำนวนเต็มตามที่เรียกร้อง นอกเหนือจากเงินประกันสัญญาเช่า 18 ล้านบาทที่ถูกยึดไว้ก่อนหน้านี้ รวมแล้ว เจ้าของโกดังได้รับค่าเสียหายทั้งหมดประมาณ 37 ล้านบาท
บทเรียนสำหรับธุรกิจให้เช่า
จากกรณีศึกษานี้ มีข้อแนะนำสำหรับผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าหรือเจ้าของสถานที่ให้เช่า คือ ควรจัดทำสัญญาเช่าที่รอบคอบ โดยระบุเงื่อนไขให้ชัดเจนเกี่ยวกับรายละเอียดสิ่งปลูกสร้างและอาคาร ขอบเขตความรับผิดของผู้เช่า สิ่งที่ต้องรื้อถอนหรือเก็บรักษาไว้เมื่อสิ้นสุดสัญญา เงื่อนไขการเช่าช่วง (หากอนุญาตให้มีการเช่าช่วง) และค่าปรับหรือค่าขาดประโยชน์กรณียกเลิกสัญญาก่อนกำหนด เป็นต้น
ผู้ให้เช่าควรกำหนดมาตรฐานการใช้งานที่ชัดเจน เช่น น้ำหนักสูงสุดที่อาคารรับได้ ประเภทของสินค้าที่อนุญาตให้เก็บ และวิธีการใช้พื้นที่ที่ถูกต้อง มีกระบวนการตรวจสอบที่เข้มงวด ทั้งก่อนเข้าเช่าและก่อนส่งคืนพื้นที่ โดยบันทึกสภาพอาคารเป็นหลักฐาน สัญญาเช่าที่รัดกุมจะช่วยป้องกันปัญหาและลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจให้เช่าในระยะยาว