ซื้อขายที่ดิน แล้วฟ้องคืน มูลค่า 20 ล้าน!

การซื้อขายที่ดินระหว่างคนในครอบครัวหรือคนที่รู้จักกันมักมาพร้อมกับความไว้วางใจที่มากกว่าปกติ บางครั้งถึงขั้นตกลงกันด้วยวาจาโดยไม่มีเอกสารรองรับ แต่เมื่อผลประโยชน์เข้ามาเกี่ยวข้อง ความสัมพันธ์ที่ดีอาจพังทลายได้ในชั่วข้ามคืน คดีนี้คือตัวอย่างที่ชัดเจนว่าการตกลงกันแบบสัญญาใจ โดยไม่มีรายละเอียดที่ชัดเจน อาจนำไปสู่การฟ้องร้องที่ยุ่งยากและสิ้นเปลืองได้อย่างไร

ที่มาของคดี

นาย A ได้รับโอนที่ดินมาจากพี่สาวในราคาซื้อขายตามปกติ ที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ในทำเลดีใกล้ศูนย์กลางเมืองสมุทรสาคร คาดว่ามีมูลค่าประมาณ 10-20 ล้านบาท ซึ่งนาย A มีแผนจะนำไปพัฒนาจัดสรรเพื่อเพิ่มมูลค่าในอนาคต

ก่อนโอน พี่สาวได้ฝากความไว้ด้วยวาจาว่า หากนาย A พัฒนาที่ดินแล้วได้กำไรเกินกว่ามูลค่าที่ซื้อขายกัน ขอให้แบ่งเงินส่วนหนึ่งให้กับลูกชายของเธอ เนื่องจากลูกชายอาจจะไม่ค่อยมีรายได้เป็นของตัวเอง นาย A รับปากไว้โดยไม่มีการทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร อย่างไรก็ตาม หลังจากรับโอนที่ดินได้ไม่นาน สถานการณ์โควิดก็ทำให้แผนพัฒนาที่ดินต้องหยุดชะงักลง

จุดเริ่มต้นของปัญหา

ฝ่ายลูกชายไม่มั่นใจในคำพูดที่ตกลงกันด้วยวาจา จึงติดต่อขอให้นาย A ทำสัญญาเพิ่มเติมเป็นหลักฐาน นาย A ก็ยินยอมทำสัญญาฉบับใหม่ให้ ซึ่งตรงจุดนี้เองที่กลายมาเป็นชนวนของปัญหาในภายหลัง พอผ่านไปประมาณ 6 เดือนถึง 1 ปี ลูกชายของพี่สาวได้ตัดสินใจยื่นฟ้องนาย A โดยมีข้อเรียกร้องถึงสามประเด็น ได้แก่

1. ขอยึดเงินที่เคยได้รับไปก่อนหน้านี้คืน
2. ขอให้โอนที่ดินมูลค่า 20 ล้านบาทกลับคืนมาให้ลูกชาย
3. เรียกค่าเสียหายที่เกิดขึ้นระหว่างที่ดินอยู่ในความครอบครองของนาย A

การต่อสู้คดีและคำตัดสิน

ฝ่ายทนายความของนาย A ได้ยื่นคำให้การต่อสู้คดีในหลายประเด็น โดยนำเจ้าพนักงานที่ดินมาเบิกความยืนยันว่า การซื้อขายที่ดินระหว่างนาย A กับพี่สาวนั้น สมบูรณ์และสิ้นสุดไปแล้ว มีการชำระราคากันครบถ้วนและโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้วตามขั้นตอนของกฎหมาย

ศาลตัดสินว่า สัญญาซื้อขายที่ดินฉบับเดิมสมบูรณ์โดยไม่มีเงื่อนไข ส่วนข้อตกลงเรื่องการแบ่งเงินให้ลูกชายหากมีกำไรเกิน 20 ล้านนั้น ถือเป็นข้อผูกพันแยกต่างหาก ที่เกิดขึ้นภายหลัง และหากจะเรียกร้องในส่วนนี้ ต้องพิสูจน์ให้ได้ว่าเป็นหนี้ที่มีอยู่จริงและชัดเจน

นอกจากนี้ ศาลยังมองว่าฝ่ายโจทก์ตั้งประเด็นฟ้องผิด เพราะนำสัญญาฉบับใหม่ที่ทำขึ้นภายหลังมาฟ้อง ทั้งที่สัญญาซื้อขายเดิมสิ้นสุดสมบูรณ์ไปแล้ว การฟ้องเพื่อขอโอนที่ดินคืนจึงไม่มีฐานทางกฎหมายที่จะรองรับได้ สุดท้ายศาลจึงยกฟ้องในคดีนี้ โดยมองว่าเป็นการใช้สิทธิ์ฟ้องโดยไม่สุจริต

บทสรุปและข้อแนะนำ

คดีนี้ทิ้งบทเรียนสำคัญหลายข้อไว้สำหรับผู้ที่จะทำธุรกรรมที่ดินในอนาคต

ประการแรก ทุกข้อตกลงต้องทำเป็นเอกสารที่ถูกต้องและชัดเจนตั้งแต่ต้น ไม่ว่าจะเป็นการตกลงกันด้วยปากเปล่าที่ดูเหมือนเข้าใจตรงกัน ก็อาจถูกตีความต่างกันได้ในภายหลัง โดยเฉพาะคำที่ฟังดูง่ายอย่าง “บางส่วน” ซึ่งในทางปฏิบัติไม่มีใครรู้ว่าหมายถึงเท่าไรกันแน่

ประการที่สอง สัญญาที่ทำขึ้นภายหลังต้องไม่ขัดกับสัญญาหลักที่สมบูรณ์ไปแล้ว การทำสัญญาเพิ่มเติมย้อนหลังหรือทำขึ้นมาในลักษณะที่ไม่สอดคล้องกับธุรกรรมที่สิ้นสุดแล้ว อาจกลายเป็นเครื่องมือที่ถูกนำไปใช้ฟ้องร้องได้ แต่ในขณะเดียวกันก็ไม่มีน้ำหนักทางกฎหมายเพียงพอ

ประการที่สาม ความโลภและการคาดหวังผลลัพธ์โดยไม่มีสิทธิ์ที่ชัดเจนอาจนำไปสู่การฟ้องร้องที่ไม่เพียงแต่แพ้คดี แต่ยังสร้างความเสียหายต่อความสัมพันธ์และภาพลักษณ์ของผู้ฟ้องเองด้วย

สุดท้าย ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขาย ก่อนลงนามในสัญญาใด ควรปรึกษาทนายความเพื่อให้แน่ใจว่าเอกสารทุกฉบับสะท้อนเจตนาที่แท้จริงของทั้งสองฝ่าย เพราะการป้องกันปัญหาตั้งแต่ต้นย่อมดีกว่าการมาแก้ไขในชั้นศาลเสมอ